Все чаще люди, желающие обзавестись собственным жильем, используют для этого ипотечное кредитование. Ипотека позволяет спокойно выплачивать долг на протяжении многих лет. Благодаря длительному сроку выплат ежемесячная сумма является не слишком большой. Это главное преимущество ипотечного кредитования. Однако есть и существенный минус: не каждый человек захочет тянуть кредитную лямку несколько десятков лет. Поэтому многих заемщиков рано или поздно начинает интересовать возможность погашения ипотечного кредита раньше срока.

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах

 Досрочное погашение ипотечного кредита предполагает выплату займа раньше оговоренного срока. Многие клиенты банка, заключившие договор по ипотеке, интересуются, можно ли выплатить весь остаток по кредиту раньше срока, если материальное положение позволяет? Например, использовать материнский капитал в случае покупки жилья. Да, это возможно и совершенно законно.

Выплаты по кредитам бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные платежи. Аннуитетными платежами называются ежемесячные платежи, имеющие равные суммы. Если в договоре кредитования указаны такие платежи, то заемщик обязан погашать кредит равными суммами ежемесячно на протяжении всего срока действия ипотеки. Такие платежи банки используют во многих видах кредитования.

Особенностью аннуитетных платежей является их изменяющаяся структура. Что это значит? Если разделить весь период погашения задолженности на две части, то можно увидеть следующую картину: на первом этапе основную часть платежа составляют проценты по кредиту, а сама сумма займа является минимальной. Постепенно структура платежей меняется: сумма основного платежа увеличивается, а процентная часть уменьшается. При этом ежемесячная величина выплат остается одинаковой на протяжении всего срока.

Такая структура платежа дает банку возможность получить проценты по кредиту еще до того, как заемщик начнет выплачивать основную сумму долга. Таким образом, банк получает свою выгоду. А вот заемщику такая форма выплат, наоборот, невыгодна, поскольку он оказывается в ситуации, заставляющей его платить проценты еще до того, как он начнет использовать средства, полученные по кредиту.

Погасить ипотеку при аннуитетных платежах можно двумя способами: путем сокращения срока погашения задолженности и путем уменьшения размера ежемесячных платежей (срок погашения кредита при этом не изменяется).

фото расчет досрочного погашения ипотеки

Рассмотрим, как осуществляется досрочная выплата займа при аннуитетных платежах.

Прежде всего, заемщик сообщает кредитной организации, выдавшей заем, о том, что он хочет выплатить кредит раньше назначенного срока и пишет соответствующее заявление. После рассмотрения заявления банк назначает дату внесения платежа. Заемщик вносит средства. После того как деньги поступят на счет банка, заемщик получает новый график погашения долга. Общую сумму долга рассчитывают следующим образом:

  • процент ставки по кредиту делят на количество дней в году;
  • полученное число умножают на количество дней после даты выплаты очередного платежа;
  • сумму основной задолженности по кредиту умножают на полученный результат доли ставки;
  • получившуюся сумму процентов прибавляют к общей сумме задолженности.

Досрочное погашение задолженности при аннуитетных платежах является не очень выгодным для заемщика, поскольку он вынужден переплачивать.

Как правильно досрочно погасить ипотеку?

Прежде чем обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки, необходимо изучить все тонкости этого процесса, чтобы сделать его максимально выгодным.

Не стоит добавлять к платежу несколько лишних тысяч рублей, поскольку это не дает никакой выгоды. Лучше всего накопить сумму в размере как минимум двух платежей, а потом обратиться в банк и попросить изменить график выплат. Если у заемщика появилась возможность увеличить сумму ежемесячных выплат, нужно сообщить об этом банку, а потом уже начать выплачивать увеличенную сумму.

Если в наличии имеется крупная сумма денег (например, несколько десятков тысяч), выгоднее разделить ее на части, и каждый месяц добавлять часть к оговоренной сумме выплат, чем выплатить все за один раз.

 Оформление налогового вычета по ипотеке также поможет быстрее рассчитаться с кредитом. Если есть возможность провести рефинансирование кредита на более выгодные условия, ей обязательно нужно воспользоваться.

 В вопросе погашения ипотечного кредита раньше срока интересы банка и заемщика не совпадают. Заемщик хочет как можно быстрее снять с себя кредитное ярмо, поэтому ему выгодно сократить срок погашения долга. А вот банк преследует противоположные интересы. Ему невыгодно досрочное погашение займа, поскольку он зарабатывает на процентах. Нередко кредитные организации стараются помешать заемщикам выплатить кредит раньше срока, придумывая разные ограничивающие правила, невыгодные клиенту.

 Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тщательно ознакомиться со всеми пунктами договора по ипотечному кредитованию. Если что-то непонятно, лучше сразу обратиться за консультацией к юристу, разбирающемуся в подобных вопросах.

 Если подобная ситуация все же возникла, прежде всего необходимо предъявить претензии банку-кредитору, а в случае отказа идти к юристу, составить с его помощью исковое заявление и снова отправиться в банк, показав им его и пригрозив судом. По закону кредитные организации не имеют права препятствовать досрочному погашению займа, поэтому, если банк не захочет идти на уступки, можно смело обращаться в суд.

Выгода досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотечного кредита имеет ряд плюсов.

  • Прежде всего, досрочное погашение займа дает возможность избежать переплаты по процентам.
  • После того как заемщик полностью погасит долг, имущество, которое выступало в качестве залога, освобождается от обременения, и заемщик может распоряжаться им по своему желанию.
  • После погашения займа заемщик получает возможность взять новый ипотечный кредит с целью улучшения своих жилищных условий.
  • Ни для кого не секрет, что долгосрочный кредит негативно влияет на психологическое состояние человека, вызывая обеспокоенность нестабильной экономической ситуацией в стране и неуверенность в завтрашнем дне. Досрочно снимая с себя кредитное бремя, заемщик вновь обретает психологический комфорт.

выплата ипотеки досрочно фотоНесмотря на очевидные плюсы, досрочное погашение займа далеко не всегда оказывается выгодным для заемщика, поскольку не является гарантией полного уменьшения процентов по кредиту. Для заемщиков с невысоким доходом досрочное погашение тоже не может быть выгодным, потому что он вынужден увеличивать суммы ежемесячных выплат притом, что его доходы и так невелики.

Таким образом, досрочное погашение ипотеки является выгодным далеко не всегда и не для всех. Перед тем как принять это важное решение, стоит просчитать выгоду лично для себя и тщательно взвесить все плюсы и минусы, не забывая учитывать и темпы роста инфляции в стране. Это поможет понять, стоит ли пытаться выплатить кредит досрочно или лучше ничего не менять и не создавать себе дополнительных трудностей.